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Immobilienerbschaft

Selbst bewohnen – Verkaufen – Umbauen – Vermieten?

Eine Immobilienerbschaft bedeutet für die Erben häufig eine nicht ganz einfache Entscheidung zu treffen.

Wie ist der richtige Umgang mit einer Immobilie, die für die Eltern und Geschwister ein Zuhause war; ein Ort verbunden nicht nur mit Erinnerungen, sondern auch dem Wissen über die Historie und den Stellenwert für die Familie? 

Und welcher Weg ist wirtschaftlich der klügste? 

Gut 250 Milliarden Euro werden in Deutschland jährlich vererbt. Aktuell geht jeder Zweite davon aus, Immobilieneigentum zu erben. Wird ein Haus alleine oder gemeinschaftlich geerbt, muss sich über die Verwendung der Immobilie verständigt werden. Der Erbe kann im Haus wohnen bleiben, es vermieten oder verkaufen. Ob und zu welchem Zeitpunkt der Verkauf eines geerbten Hauses sinnvoll ist, hängt unter anderem von steuerlichen Bestimmungen ab. Immobilien-Erbschaften unterliegen in Deutschland grundsätzlich der Steuerpflicht. Ein Haus zu erben bedeutet aber nicht in jedem Fall, Geld an den Fiskus zahlen zu müssen. Ob und wie viel Geld das Finanzamt fordert, unterscheidet sich je nach Verwandtschaftsgrad der Erben und dem Wert der Immobilie. Der Staat definiert dazu Freibeträge, die nicht versteuert werden müssen. Für alle geerbten Vermögensanteile, die den jeweiligen Freibetrag übersteigen, muss gezahlt werden. Als Faustregel gilt:

Je näher der Erbe mit dem Verstorbenen verwandt ist, desto niedriger ist der Erbschaftsteuersatz.

Die Vermietung eines geerbten Hauses ist aus wirtschaftlicher Sicht nur in wenigen Fällen sinnvoll. Oft reichen die Mieteinnahmen nicht aus, um die Instandhaltungskosten dauerhaft zu finanzieren. In der Praxis entscheiden sich die meisten Erben für einen Verkauf des Hauses. Für Alleinerben bietet das den Vorteil, mit dem Geld ein eventuelles Darlehen bei der eigenen Immobilie schneller zu tilgen, seine Immobilie zu modernisieren oder Rücklagen bilden zu können. Auch im Fall einer Erbengemeinschaft hat ein Hausverkauf Vorteile, da so der Nachlass je nach Erbanteil gerecht aufgeteilt werden kann.

Wenn mehrere Personen gemeinschaftlich ein Haus erben, müssen sie sich auch gemeinsam über die Verwendung des Hauses verständigen. Um unnötige Konflikte zu vermeiden, kann sich die Erbengemeinschaft zum Beispiel auf den Verkauf des Hauses einigen. Der erzielte Preis kann anschließend gerecht aufgeteilt werden. Möchte ein Erbe das erworbene Haus alleine nutzen, sind alle anderen Erben finanziell zu entschädigen.